Organisationsformen

Verschiedene Organisationsformen haben jeweils unterschiedliche Vor- und Nachteile und wollen daher wohl bedacht sein:

  • Die EigentümerInnengemeinschaft > Eine EigentümerInnengemeinschaft kann z.B. im Rahmen eines Mehrfamilien-, oder Reihenhauses direkt eingegangen und ggf. über Nachbarschaftsverträge ausgestaltet werden.

Vorteile >> Jede(r) bleibt für seine(n) eigenen Immobilienteil selbst verantwortlich und kann ihn entsprechend seiner/ihrer Vorstellungen und Finanzen ausgestalten, wobei häufig in einem Immobilienensemble, wie z.B. einer Reihenhaus-, oder Mehrfamilienhaus-Anlage dennoch gemeinschaftlicher Regelungsbedarf für die übergreifenden Gestaltungsoptionen bestehen bleibt.

Nachteile >> Der Erwerb des Einzeleigentums setzt entweder eine ausreichende Kapitalstärke, oder eine ausreichende Kreditwürdigkeit der jeweiligen Einzelpersonen voraus, wodurch die Zielgruppe stark eingeschränkt ist und häufig entweder einen eher höheren Altersdurchschnitt anspricht, oder aber finanzstarke junge Familien mit Nestbautrieb anzieht. Ein großes Problem für die langfristige Gemeinschaftsstruktur liegt bei dieser Organisationsform darin, dass die gemeinschaftsförderliche Nachbesetzung einzelner Immobilienteile im Ensemble z.B. bei Trennungen, Erbschaftsfällen, oder auch einfach Wegzug schwer zu regeln ist, so dass auf Dauer mit einer schleichenden Erosion der Gemeinschaftsidee gerechnet werden muss.

  • Eine GbR als EigentümerInnengemeinschaft > Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist ein über einen „Gesellschaftsvertrag“ recht frei gestaltbarer Zusammenschluss von Personen mit gemeinsamen wirtschaftlichen Zielen. Diese Gesellschaftsform eignet sich auch für gemeinschaftlichen Besitz, wie z.B. Immobilienbesitz im Rahmen eines gemeinschaftlichen Wohnprojektes. Wer dabei wieviel Eigenkapital einbringt, wie die Entscheidungsprozesse gewichtet und gestaltet sind, wie Verantwortlichkeiten und Vertreteraufgaben gestaltet werden und wie diese kontrolliert werden, oder auch wie das Ausscheiden, oder das Einsteigen von Mitgesellschaftern geregelt wird, ..all das muss durch den Gesellschaftsvertrag definiert werden. Externe Prüf-, oder Dachverbände gibt es hierbei im Gegensatz zur Genossenschaft nicht, genauso wenig, wie eine Haftungsbeschränkung der MitgliederInnen, wie etwa bei der GmbH.

Vorteile >> Durch die freie Gestaltbarkeit des Gesellschaftsvertrages und die Freiheit von Dachverbänden ist dies eine recht unkomplizierte Struktur, die die Verwaltung von gemeinsamem Besitz ermöglicht, deren konkrete vertragliche Ausgestaltung zu Beginn von allen Beteiligten aber im Detail wohl bedacht sein will.

Nachteile >> Durch das Fehlen einer externen Prüfstruktur ist eine wirtschaftliche Fehlkalkulation aus Sicht von Banken üblicherweise wahrscheinlicher, was insbesondere auch die Kreditwürdigkeit erschwert und dadurch in der Regel höhere Sicherheiten, oder Eigenkapital einer Bank gegenüber voraussetzt. Deshalb ist letztlich die Zielgruppe möglicher GemeinschaftsteilnehmerInnen stark beschränkt, was leicht zu einem recht homogen und eher höheren Altersdurchschnitt führen kann. Zudem verleitet die Gesellschaftsform der GbR dazu, das Stimmrecht in Entscheidungsprozessen in Abhängigkeit vom gegebenen Eigenkapitalanteil zu gewichten, wodurch eine als unangenehm empfindbare Herrschaft der Besitzenden über die Besitzschwachen entstehen kann. Dies könnte vertraglich aber auch anders geregelt werden.

  • Eine Genossenschaft „erstmal ganz allgemein“ > Eine Genossenschaft ist eine Art demokratischer, selbstverwalteter und selbstverantwortlicher Verein, der im Gegensatz zu normalen Vereinen wirtschaftliche Ziele verfolgen darf, die der Förderung seiner MitgliederInnen dienen und dessen Struktur (Vorstand/ Aufsichtsrat/ Mitgliederversammlung) und wirtschaftliche Kontrolle (Zwangsmitgliedschaft in einem turnusmäßig Wirtschaftsprüfungen durchführenden Dachverband) gesetzlich geregelt sind. In einer Genossenschaft wird man durch eine Geldanlage bei dieser Genossenschaft (den „Genossenschaftsanteil“) Mitglied und erhält Stimmrecht. Ob dieses Stimmrecht dem Anteil der Geldanlage entspricht, oder pro Person, oder wie auch immer geregelt ist, wird von der selbst gestalteten Satzung der Genossenschaft geregelt. Ähnlich, wie in einer GmbH können in der Satzung einer Genossenschaft Haftungsbeschränkungen, z.B. auf die Höhe des jeweiligen Genossenschaftsanteils festgelegt werden, sofern etwaige Kreditgeber dies zulassen.

Vorteile >> Das demokratische Selbstverantwortungs- und Selbstverwaltungsprinzip passt üblicher Weise gut zu dem Selbstverständnis und den Bedürfnissen von gemeinschaftlichen Wohnprojekten und ermöglicht gerechte Entscheidungsprozesse auf Augenhöhe. Die Wirtschaftsprüfung durch den jeweiligen Dachverband sorgt für eine außergewöhnlich geringe Insolvenzquote von Genossenschaften, garantiert also ein solides und verlässliches Wirtschaften, was auch die Kreditwürdigkeit gegenüber Banken entscheidend verbessert.

Nachteile >> Insbesondere für kleinere Genossenschaften, wie es häufig bei gemeinschaftlichen Wohnprojekten der Fall ist, ist die regelmäßige Wirtschaftsprüfung ein verhältnismäßig großer finanzieller und zeitlicher Aufwand, der zur Belastung werden kann. Außerdem ist während der Gründungsphase ein höherer organisatorischer Aufwand zu leisten, da zusätzlich zu allen anderen Planungsschritten auch noch die organisatorischen Strukturen samt Satzungsgestaltung der Genossenschaft entwickelt werden müssen. Wenn, wie häufig der Fall, das Stimmrecht innerhalb der Genossenschaft satzungsabhängig von der Höhe der Geldanlage abhängt, kann es zu einer potentiell als unangenehm empfundenen Herrschaft der Besitzenen über die Besitzschwachen kommen.

  • Eine Genossenschaft aus Einzeleigentümerinnen & -tümern > Hier werden unter der Dachstruktur einer Genossenschaft von einzelnen Personen, die gleichzeitig Mitglied der Genossenschaft sind, Wohnungsteile der Gesamtimmobilie als Eigentum erworben, wobei im Verkaufsvertrag z.B. für den Fall des Ausscheidens einzelner EigentümerInnen Vorkaufsrechte und ähnliches geregelt werden können. Gemeinschaftlich genutzte Räume und Einrichtungen bleiben hierbei üblicher Weise im Gemeinbesitz der Genossenschaft und werden von allen Genossenschaftsmitgliedern gemeinsam finanziert und gestaltet.

Vorteile >> Siehe auch die oben beschriebenen allgeinen Vorteile der Genossenschaft. In dieser Genossenschaftsform können die einzelnen MitgliederInnen Ihre jeweilige Wohnung zudem als „richtiges Eigentum“ empfinden und dementsprechend vielleicht die Ausgestaltung freier bestimmen.

Nachteile >> Siehe auch die oben beschriebenen allgeinen Nachteile der Genossenschaft. Zudem fallen in dieser Genossenschaftsform bei dem doppelten Erwerbsprozess erst der Gesamtimmobilie durch die Genossenschaft und dann der einzelnen Eigentumswohnungen durch die EinzelbesitzerInnen auch doppelt die Kaufnebenkosten der Grunderwerbssteuer (5% von Kaufpreis), sowie zusätzlicher Notarskosten an. Der Erwerb des Einzeleigentums setzt zudem entweder eine ausreichende Kapitalstärke, oder eine ausreichende Kreditwürdigkeit der jeweiligen Einzelpersonen voraus, wodurch die Zielgruppe stark eingeschränkt ist und häufig recht homogen einen eher höheren Altersdurchschnitt aufweist.

  • Eine Genossenschaft aus MieterInnen-Genossinnen und -Genossen > Hier mieten die einzelnen Mitglieder der Genossenschaft ihre jeweilige Wohnung von der Genossenschaft, die sie selber durch ihren Genossenschaftsanteil und ihre Mitgliedschaft bilden.

Vorteile >> Siehe auch die oben beschriebenen allgeinen Vorteile der Genossenschaft. Zudem hängt hier die Kreditwürdigkeit der Gesamtgenossenschaft nicht an der Kreditwürdigkeit der Einzelnen, was eine vielfältigere Alters- und Sozialstruktur ermöglicht. Beim Erwerb der Immobilie durch die Genossenschaft fällt außerdem nur einmal Grunderwerbssteuer an. Auch sind bei Neubesetzungen keine Kaufprozesse mit Notarskosten und Grunderwerbssteuern nötig und die Auswahl von Nachfolgern primär durch die Genossenschaftsgruppe ist einfacher zu regeln.

Nachteile >> Siehe auch die oben beschriebenen allgeinen Nachteile der Genossenschaft.

  • Ein Mietshäusersyndikat > Das Mietshäusersyndikat ist eine 1983 in Freiburg in der dortigen Gemeinschaftsprojekt-Szene entwickelte Genossenschaftsähnliche Organisationsform, unter deren Dach und nach deren Prinzip bis heute bundesweit circa 130 gemeinschaftliche Wohnprojekte gegründet wurden. Der Grundgedanke ist hier, eine demokratische Selbstverwaltung innerhalb einer Gemeinschaft über den jeweiligen Hausverein zu ermöglichen und durch die Fachlich-ökonomische Beratung und Überprüfung während der Gründungsphase, oder bei großen Neuinvestitionen, sowie eine gewisse finanzielle Absicherung durch einen übergreifenden Solidarfond eine ökonomische Stabilität und Kreditwürdigkeit zu erreichen, die eine weitgehende Kreditwürdigkeit ermöglicht. Dadurch sollen auch weniger „betuchte“ Menschen die Möglichkeit zu gemeinschaftlichem Leben in Selbstbestimmung erhalten können, was eine breite und vielfältige soziale Durchmischung ermöglicht. Ein weiterer Kerngedanke ist es, dass die selbstverwalteten Immobilien durch den Eigenbesitz der Gruppe langfristig dem profitorientierten Immobilienmarkt entzogen werden. Eine Verringerung der Kosten, etwa nach Abbezahlung der Gründungskredite bedeutet dementsprechend dann auch direkt eine Verringerung der Kosten für die GemeinschaftsbewohnerInnen.

Vorteile >> Die fortlaufenden aufwändigen Finanzprüfungen, die bei Genossenschaften nötig sind, entfallen hier, bzw. beschränken sich auf die Sinn bringenden Phasen bei Neugründung und großen Neuinvestitionen. Durch ihre Mitgliedschaft im Verein sind die GemeinschaftsanwohnerInnen gleichzeitig MieterInnen und MitbestimmerInnen auf Augenhöhe miteinander. Da der Besitz aber in der gemeinsam getragenen Körperschaft des Mietshäuser-Syndikates liegt (eine Mischstruktur aus Verein und GmbH), ist eine Nachbesetzung von Wohnteilen z.B. nach Wegzug, Trennungen, oder Tod sehr leicht im Sinne der bestehenden Gruppe möglich. Durch die auch finanziell geringe Einstiegshürde für die Mitgliedschaft in einer Mietshäusersyndikatsgemeinschaft ist eine vielfältige soziale Durchmischung gut zu erreichen.

Nachteile >> Die organisatorischen Voraussetzungen zur Gründung eines Mietshäusersyndikats-Projektes sind zu Beginn hoch, da nicht nur die Körperschaften (Verein & GmbH) mit ihren vertraglichen Ausgestaltungen gestaltet werden müssen, sondern auch die Kosten für mögliche (Um-)Baumaßnahmen für eine weitgehende Kreditfinanzierung im Detail kalkuliert werden müssen, sowie ein von den Banken geforderter Eigenkapitalanteil (meist 25%) oft aufwendig zusammengesammelt werden muss. Daher ist eine schnelle Kaufhandlung, wie auf dem freien Immobilienmarkt oft gefordert, für solche Projekte nur schwer möglich, was spezielle Bedingungen voraussetzt, wie etwa den Kauf von Kommunen oder willigen Vorbesitzern, die eine Karrenzzeit zwischen Vergabe und Kauf einräumen.

  • Eine fremdfinanzierte Gemeinschaft (z.B. Stiftung) > Verschiedene Stiftungen haben es sich als Förderziel gesetzt, benachteiligten Personengruppen mehr Teilhabe unter Anderem auch durch sozialvernetztes Wohnen zu ermöglichen. Auf dieser Grundlage können gemeinschaftliche Wohnprojekte für diese speziellen Personengruppen entstehen.

Vorteile >> Dadurch, dass Finanzierung, Projektentwicklung und bauliche Umsetzung bei solchen stiftungsfinanzierten Wohnprojekten häufig von der Stiftung selber initiiert werden, brauchen die BewohnerInnen sich nur noch ins „gemacht Nest“ setzen, was es für die Betroffenen einfach macht.

Nachteile >> Die Zielgruppe und damit auch die Vielfalt und soziale Durchmischung ist durch die üblichen Vorgaben bei solchen stiftungsbasierten Wohnprojekten meist sehr eingeschränkt. Darüber hinaus müssen die nicht gewachsenen, sondern vorbereiteten Möglichkeiten für die BewohnerInnen zur Partizipation, Mitbestimmung und sozialen Vernetzung auch erstmal mit Leben gefüllt werden. Wenn der Gedanke des gemeinschaftlichen Wohnens und Lebens für die Beteiligten unter Umständen noch ein recht neuer und die Motivation zum Einzug eventuell eher eine Andere ist, kann dies auch Schwierigkeiten bereiten.

  • Eine Mix-Gemeinschaft aus EigentümerInnen & MieterInnen > In vielen Gemeinschaften gibt es einen Mix aus EigentümerInnen und MieterInnen. Dies kann durch unterschiedliche finanzielle Spielräume in der Gründungsphase, oder auch durch das schrittweise Ausbauen einer Immobilie und dadurch eine nachträgliche Erweiterung der Gemeinschaft zustande kommen.

Vorteile >> Die Gründung eines Gemeinschaftsprojektes kann dadurch anfangs sehr erleichtert werden, wenn ein kleiner Kern aus „MacherInnenn“, oder „Willigen“ Fakten schafft und es so später einer größeren Gruppe ermöglicht einzusteigen. Dadurch, dass eingebrachtes Kapital in Eigenbesitz verbleibt, geben die MacherInnen kein Eigentum aus der Hand.

Nachteile >> Sowohl durch den Besitzunterschied, als auch durch den Informations- und Reputationsunterschied zwischen den MacherInnen und dem Rest, kann es bei Entscheidungsfindungen, wie auch bei Erwartungen im Miteinander zu Macht- und Rollenunterschieden kommen, die Konflikt- und Frustrationspotential bergen.

Advertisements